L’ IMMOBILIER DE DÉFISCALISATION
PINEL
RÉDUIRE SES IMPÔTS AVEC UN PINEL EN MÉTROPOLE
Un investissement immobilier locatif Pinel en 2021 vous permet de réduire votre impôt sur le revenu, de développer votre patrimoine et d’avoir des revenus complémentaires.
Vous obtenez une réduction d’impôt de 12 % à 21 % du montant investi (maximum 300 000 €). Vous devez louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans selon le montant de réduction souhaitée.
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Le logement doit répondre à des normes énergétiques, être situé dans une zone géographique définie (Ile de France ou agglomérations de plus de 50 000 habitants) et être la résidence principale du locataire.
La localisation est le critère primordial d’un investissement immobilier. Vous devez vous renseigner sur les transports, les commerces, les écoles à proximité.
Vous devez calibrer le montant de la réduction d’impôt par rapport à l’impôt que vous pensez devoir acquitter au cours des 10 années à venir. Attention à ne pas dépasser le plafond des avantages fiscaux (tous vos crédits et réductions d’impôt ne doivent pas dépasser 10 000 € par an et par foyer). La donation, le démembrement et la revente du bien sont interdites pendant la période d’engagement. Le loyer que vous allez percevoir est imposé dans la catégorie des revenus fonciers au barème progressif de l’impôt sur le revenu (entre 0 et 45 % selon votre tranche marginale d’imposition (TMI)) et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
MALRAUX
RÉDUIRE SES IMPÔTS AVEC UN INVESTISSEMENT EN MALRAUX
Un investissement immobilier locatif Malraux vous permet de réduire votre impôt sur le revenu , de développer votre patrimoine et d’avoir des revenus complémentaires.
Vous obtenez une réduction d’impôt de 22 % à 30 % des dépenses de travaux réalisées dans le but de restaurer complètement l’immeuble. Contrairement à un investissement PINEL, la réduction d’impôt n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales de 10 000€. Les dépenses de travaux sont limitées à 400 000€. Vous devez louer le logement pendant 9 ans en tant que résidence principale de votre locataire.
Pour 200 000 € de travaux, la réduction d’impôt est de 44 000 € (22%) à 60 000 € (30%) selon le lieu de situation de l’immeuble.
Vous devez être imposable en France, être majeur et acheter un bien à usage d’habitation qui nécessite une restauration complète (logement individuel et parties communes).
Vous pouvez réaliser directement cet investissement ou le faire via une société civile immobilière (SCI) ou encore via la souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Vous pouvez acheter le bien à plusieurs, notamment en indivision. Dans ce cas, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt calculée sur la fraction des dépenses qu’il a supportées.
La location ne peut pas être consentie à un membre de votre foyer fiscal, ni à l’un de vos enfants ou parents. Aucun plafond de ressources du locataire ou de loyer n'est à respecter.
Le loyer que vous allez percevoir est imposé dans la catégorie des revenus fonciers au barème progressif de l’impôt sur le revenu (entre 0 et 45 % selon votre tranche marginale d’imposition (TMI)) et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
La localisation est le critère primordial d’un investissement immobilier. Vous devez vous renseigner sur les transports, les commerces, les écoles à proximité.
Il faut vous assurer que le marché locatif est suffisamment porteur pour vous permettre de trouver un locataire de qualité.
Vous devez calibrer le montant de la réduction d’impôt par rapport à l’impôt que vous pensez devoir acquitter au cours des années à venir. Toutefois en cas de dépassement, l’excédent de réduction est reportable 3 ans.
Les dépenses de travaux qui donnent droit à la réduction d’impôt sont limitées à 400 000 € (limite globale par contribuable pour une période de 4 années consécutives).
Lors de la revente du bien, les dépenses de travaux ne sont pas prises en compte pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, sauf si votre investissement a été réalisé dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover (VIR).
Vous payez une commission à l’intermédiaire qui gère l’opération de restauration, dont le montant est compris dans le prix d’achat. Il est nécessaire de choisir un intermédiaire fiable et de qualité, garant d’une rénovation dans les règles de l’art (les travaux sont également suivis par les architectes des Bâtiments de France).
Notre rôle va être de sélectionner cet intermédiaire, d’assurer une étude pour vérifier l’intérêt de cette opération au regard de votre patrimoine, de vérifier la localisation du bien et la justesse de son prix. A noter que ce type de biens, bien qu’acheté dans le marché de l’ancien, s’évalue comme un actif neuf du fait de l’ampleur des travaux réalisés.
MONUMENT HISTORIQUE
RÉDUIRE SA BASE IMPOSABLE AVEC UN INVESTISSEMENT EN MONUMENT HISTORIQUE
Investir dans un immeuble classé monument historique vous permet, en plus de vous constituer un patrimoine d’exception, de bénéficier de nombreux avantages fiscaux tant en matière d’impôts que de droits de donation ou de succession.
C’est quoi un monument historique ? Ce sont des immeubles :
Les monuments historiques nécessitent souvent des travaux conséquents soumis à autorisation de l’Etat. Des subventions publiques existent pour vous aider à les financer (entre 20 et 80 % du coût total).
Vous pouvez acheter le monument historique directement ou à travers une société non soumise à l’impôt sur les sociétés.
Vous pouvez déduire de votre revenu imposable les dépenses engagées pour la restauration et l’entretien du bien sans limite de montant ni plafonnement.
Contrairement à d’autres investissements, vous n’avez pas l’obligation de louer le bien, ni de l’ouvrir au public.
Pour bénéficier de ce régime particulier, vous devez prendre un engagement de conservation de 15 ans qui court à compter de la date d’acquisition. Il n’existe pas de formalité spécifique. Vous indiquez simplement les charges déductibles au titre des monuments historiques sur votre déclaration de revenus.
Vous pouvez louer votre monument historique en location nue pour profiter du régime fiscal de faveur. Les loyers seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers sans pouvoir bénéficier de l’abattement de 30 % du micro-foncier. Attention, vous ne pouvez pas louer à un membre de votre foyer fiscal.
La déduction des charges est différente selon que le bien est loué ou occupé à titre privé : lorsque le bien est loué, en principe les charges viennent diminuer uniquement les revenus imposables issus de la location. En cas d’excédent ou d’absence de location, vous pouvez les déduire de l’ensemble de vos revenus imposables (= revenu global).
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L’excédent éventuel peut être reporté jusqu’à la 6ème année incluse
Les monuments historiques ne bénéficient d'aucune exonération : ils doivent être inclus dans l'assiette de l’IFI. Cependant, vous pourrez les déclarer au fisc à une moindre valeur (= décote) en raison de toutes les obligations inhérentes à la sauvegarde et à la conservation du patrimoine national (difficulté de revente, contrainte liée à l’ouverture au public…).
Vous pouvez transmettre, par donation ou succession votre monument historique, ainsi que les biens meubles qui en constituent le complément historique ou artistique, en franchise d'impôt pour les bénéficiaires.
Pour bénéficier de cette exonération, vos héritiers, donataires ou légataires doivent conclure une convention avec les ministres de la Culture et des Finances prévoyant le maintien dans l'immeuble des meubles exonérés, leurs modalités d'entretien et les conditions d'accès du public (ouverture au public obligatoire).
La vente d’un bien immobilier entraîne l’imposition d’une plus-value (différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente). Le prix d’acquisition peut être majoré des travaux à l’achat. Vous pouvez bénéficier de ce type d’investissement seulement si vous êtes résidents fiscaux français. Si vous devenez non-résident au cours de l’engagement de conservation, vous pourrez déduire le déficit foncier de vos revenus taxables en France (si bien loué).
Si vous ne respectez pas votre engagement de conservation en cédant le monument historique dans le délai de 15 ans, vous risquez une majoration de votre revenu imposable du montant des charges indûment imputées étalée sur 3 ans (1/3 par an).
Aucune remise en cause ne sera effectuée si l’absence de conservation est due à certains évènements :
Un monument historique est un bien particulier sur le marché. Les dépenses d’entretien et de conservation peuvent être importantes car seuls certains professionnels interviennent sur ce type de bien ce qui rend la rentabilité aléatoire.
Notre rôle va être de sélectionner cet intermédiaire, d’assurer une étude pour vérifier l’intérêt de cette opération au regard de votre patrimoine, de vérifier la localisation du bien et la justesse de son prix. A noter que ce type de biens, bien qu’acheté dans le marché de l’ancien, s’évalue comme un actif neuf du fait de l’ampleur des travaux réalisés.
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